El Tribunal de Cuentas aprueba el Informe de fiscalización de los procedimientos de gestión de los ingresos derivados de las inversiones inmobiliarias, ejercicios 2016 y 2017

Madrid, 20 de marzo de 2019.- Esta fiscalización, realizada a iniciativa del Tribunal de Cuentas y aprobada por el Pleno de la Institución, ha tenido como principales objetivos: comprobar el cumplimiento de los requisitos legales de la contratación formalizada en relación con los ingresos derivados del patrimonio inmobiliario de la Sociedad en los ejercicios 2016 y 2017; así como, el análisis de la adecuación de esa contratación, sus procedimientos y la gestión del patrimonio inmobiliario a los principios de eficacia, eficiencia y economía, configurándose, por tanto, como una fiscalización de cumplimiento y operativa o de gestión.

El periodo de análisis de esta fiscalización está constituido por los contratos formalizados y vigentes durante los ejercicios 2016 y 2017, si bien se han comprobado adicionalmente las actuaciones anteriores y posteriores que se consideraron necesarias para el cumplimiento de los objetivos de la fiscalización. Dado que, el 1 de enero de 2016 (al inicio del periodo a fiscalizar), uno de los edificios de oficinas para alquilar se encontraba totalmente vacío (14.000 m2, que suponen el 20% aproximadamente de los metros totales alquilables) y la finalización de las obras de dicho edificio se había producido en fechas muy recientes (2015), se ha considerado necesario analizar las inversiones realizadas para su construcción.

Tras la actividad fiscalizadora, el Informe recoge, entre otras, las siguientes conclusiones:

En relación con la normativa aplicable y a las normas internas de la Entidad. La fiscalización señala que los contratos de compraventa y de arrendamiento formalizados por SEPIDES están sujetos únicamente a las normas de derecho privado y a las instrucciones internas de contratación que fije la propia sociedad. En este sentido, durante el periodo fiscalizado, SEPIDES ha mantenido vigentes diversas instrucciones internas para regular la formalización de las operaciones inmobiliarias; si bien, no todas las normas establecían una regulación específica para las operaciones de arrendamiento de inmuebles. En concreto, las que aprobó el 27 de julio de 2016 excluían expresamente, de la aplicación de las normas internas, las operaciones de arrendamiento de activos inmobiliarios; por lo que, desde esa fecha y hasta diciembre de 2017 la Sociedad ha carecido de normas para estas operaciones.

En el caso de las enajenaciones de activos inmobiliarios, las normas prevén una doble autorización: para fijar el precio y las condiciones de venta, y para aprobar posteriormente la enajenación en sí misma. La aprobación es dada en función de la cuantía del contrato por el Comité de Dirección, por el Consejo de Administración, o incluso por los órganos de la matriz SEPI. En todo caso, las propuestas de autorización de operaciones inmobiliarias han de ir acompañadas de las correspondientes tasaciones, que justifiquen que los precios se ajustan al mercado. En este punto, en la fiscalización se ha comprobado que SEPIDES ha aplicado correctamente sus normas internas a las operaciones de enajenación de activos inmobiliarios.

Adicionalmente, en el ámbito del cumplimiento de la normativa, se ha detectado que SEPIDES no había incluido en la relación anual de contratos remitida al Tribunal de Cuentas uno de los de arrendamiento que había sido formalizado en 2016.

En relación con los procedimientos de gestión, SEPIDES carece de un inventario único, detallado y completo de los bienes de su titularidad, si bien está trabajando en su elaboración.

La principal actividad inmobiliaria de SEPIDES, y la que más ingresos le genera,  es el arrendamiento de los edificios de oficinas de su propiedad; disponiendo de un total de 67.000 m², de los que a 31 de diciembre de 17 tenía arrendados unos 60.000 m² (89% del total) y han supuesto 12 millones de ingresos en 2017 (un 80% de los ingresos de la Sociedad). Entre los edificios propiedad de SEPIDES para arrendar se encontraban los ubicados en la calle Velázquez (tres de los seis bloques han sido reformados en los últimos años y actualmente están arrendados a una entidad privada), el edificio Génesis en la Av. de Burgos (cuyo principal inquilino es EFE) y el edificio Villa de Madrid, situado en el barrio de Vallecas, de reciente construcción y que está siendo arrendado a empresas privadas.

Las inversiones presupuestadas por SEPIDES, en los ejercicios 2016 y 2017 ascendían a 16,8 millones de euros, habiéndose ejecutado 7,2 millones de euros (43% de las presupuestadas). La principal inversión efectuada en estos dos ejercicios ha sido la reforma de uno de los seis bloques de Velázquez, por 4,1 millones de euros. Teniendo en cuenta los ejercicios precedentes, las inversiones más significativas en términos globales habían sido las reformas de tres bloques de Velázquez, con una inversión total de 16,7 millones de euros, entre 2010 a 2017, y la adquisición del terreno y la construcción del Edificio Villa de Madrid, con una inversión total de 43 millones, entre 2009 y 2015.

El Edificio Villa de Madrid se empezó a construir como futura sede de la Agencia EFE; pero en 2012, a mitad de la construcción, las distintas partes afectadas decidieron que la futura sede de EFE fuera el edificio Génesis. Esta circunstancia ocasionó tanto la modificación del proyecto como la paralización de las obras; todo ello ha supuesto un coste adicional para SEPIDES de casi 2,9 millones de euros.

Por otra parte, a 31 de diciembre de 2017 el valor de mercado de esta inversión era inferior al de su coste. Se registró un deterioro de 13 millones de euros, cuyo origen se encuentra tanto en el alto coste de la edificación -que se sitúa por encima de los de referencia publicados por la Comunidad de Madrid, aun considerando el coste más elevado posible-, como en el precio pagado por la parcela, que no estaba debidamente acreditado.

En cuanto a la actividad del arrendamiento de oficinas, la fiscalización pone de manifiesto que más de la mitad de los metros alquilados lo han sido a entidades privadas. Esta tendencia, que se ha incrementado con el paso del tiempo, hace que el Informe cuestione si esa debe ser la finalidad de una sociedad estatal que en 2011 absorbió a otra instrumental cuya actividad principal era facilitar oficinas que sirvieran como sede a las empresas del Grupo SEPI.

Actualmente, no se cuestiona la actuación de la sociedad que, evidentemente, debe ser la de obtener la mayor rentabilidad de sus activos; sino que se expone el dato objetivo para facilitar a las Cortes que se replantee cuál debe ser la orientación de su actividad en un futuro.

En relación con los contratos de arrendamiento de oficinas formalizados durante los ejercicios 2016 y 2017, así como los de enajenación de activos de ese periodo, la fiscalización señala diversas incidencias o cuestiones relacionadas con la aplicación de las normas internas aprobadas y los procedimientos utilizados; en especial las que hacen referencia a la fijación de precios, al uso o no de intermediarios, así como, al cumplimiento de los principios de publicidad y concurrencia.

En cuanto al análisis de la gestión acometida por SEPIDES sobre viviendas que eran propiedad de la sociedad -procedentes de empresas del Grupo SEPI-, el Informe señala que la problemática de estos activos se deriva de los escasos ingresos que generan y de los problemas de falta de información y control sobre la situación real y la tenencia de dichos bienes.

Por último, en referencia a la gestión comercial de SEPIDES, la fiscalización pone de manifiesto problemas de coordinación entre los distintos departamentos y la práctica ausencia de políticas comerciales activas.

Tras los resultados obtenidos, el Informe formula una serie de recomendaciones, entre ellas:

• Intensificar los esfuerzos para poder disponer a la mayor brevedad posible de un inventario único, detallado y completo de los bienes inmobiliarios de su titularidad, en el que se incluya, para cada uno de los bienes, su descripción, su valoración contable (valor de adquisición, amortización acumulada y deterioro, en su caso), su situación actual de explotación (arrendado, para venta, para alquilar o no comercializado), los ingresos que genera y otros datos técnicos (fecha de adquisición, referencia catastral, situación, anterior propietario, superficie, datos registrales, etc.).
• Dado que la gestión de las viviendas de su titularidad genera unos costes que exceden en la mayoría de los casos a los rendimientos obtenidos, se considera conveniente que, desde el punto de vista operativo y en aras de una mayor eficiencia, SEPIDES analice la situación particular de cada uno de estos activos y adopte las medidas oportunas para ir desprendiéndose de ellos, mediante su enajenación o mediante la firma de algún tipo de convenio para su cesión o gestión por la entidad pública local o autonómica que tenga encomendada la política de vivienda. Para ello, será preciso que SEPIDES dedique esfuerzos a regularizar la situación de aquellos bienes de su propiedad sobre los que desconoce la identidad de los usuarios o el título jurídico que les autoriza, en su caso, a su ocupación.
• Para optimizar el resultado de su actividad inmobiliaria, SEPIDES debería realizar políticas activas de promoción de los bienes comercializados que complementen a la exclusiva publicación en su página web de su cartera inmobiliaria, de manera que pudiera contactar con clientes potenciales y aumentar la concurrencia en la adjudicación de los contratos. Ello, además, ayudaría a no depender de intermediarios, lo que redundaría en una disminución de costes.

El contenido del presente Informe (nº 1.312) puede ser consultado en la página web del Tribunal de Cuentas (www.tcu.es).

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Marisol Gálvez
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